สร้างเว็บEngine by iGetWeb.com

อสังหาริมทรัพย์ไทยกับชาวต่างชาติ

อสังหาริมทรัพย์ไทยกับชาวต่างชาติ

อสังหาริมทรัพย์ไทยกับชาวต่างชาติ

 
1.การถือกรรมสิทธิ์อสังหาฯ โดยชาวต่างชาติ
  • ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์ครอบครองกรรมสิทธิ์ผืนแผ่นดินไทย
      
  • ชาวต่างชาติสามารถซื้ออาคารชุดได้ ในสัดส่วนไม่เกิน 49% ของพื้นที่อาคารทั้งหมด
     
  • หากชาวต่างชาติสมรสกับชาวไทย จะสามารถซื้อที่ดินได้ แต่ต้องเป็นชื่อคู่สมรสชาวไทยเท่านั้น
อสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อได้มีอยู่ 3 ประเภทคือ
  • คอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด 
     
  • อาคารที่ไม่ติดกับพื้น (ซื้อเฉพาะห้อง) 
     
  • ที่ ดินและอาคารทุกชนิดที่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่าแบบระยะยาวมากกว่า 30 ปีขึ้นไป
โดยการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ 3 ประเภทที่กล่าวมาข้างต้นสำหรับชาวต่างชาติ สามารถจำแนกได้ดังนี้
  • คอนโดมิเนียม
     
    - ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดมิเนียมได้เท่าที่ต้องการ แต่ต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในอาคารนั้น
     
    - ผู้ซื้อชาวต่างชาติจะต้องขอจดหมายรับรองสัดส่วนต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งจะต้องนำไปยื่นกับกรมที่ดินเพื่อใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์
     
    - ต้องชำระค่าคอนโดมิเนียมทั้งหมดด้วยเงินสกุลต่างประเทศ 100% และโอนมาจากธนาคารต่างประเทศ พร้อมแนนบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศจากธนาคารเป็นหลักฐานการโอนเงินเพื่อนำไปแสดงต่อที่ทำการที่ดิน เพื่อป้องกันการฟอกเงิน
      
  • บ้าน และ ที่ดิน
     
    ตามปกติแล้วชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินได้ ยกเว้นในกรณีต่อไปนี้
     
    1.แต่งงานกับคนไทย – สามารถใช้ชื่อคนไทยในการซื้อบ้าน/ที่ดินได้ แต่เงินที่นำมาซื้อบ้าน/ที่ดินนั้น จะต้องเป็นสินส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยเพียงฝ่ายเดียว ซึ่งวิธีนี้จะจะไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้จริง เพราะเป็นชื่อของคู่สมรสคนไทย
     
    2.ทำสัญญาเช่าระยะยาว – ทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลา 30 ปี หมายถึงการไม่ได้เป็นเจ้าของจริงๆ แต่ก็ยังได้รับสิทธิ์ในการดำเนินการดูแลเป็นระยะเวลา 30 ปี และยังสามารถต่อสัญญา 30 ปีได้อีก 2 ครั้ง รวมเป็นระยะเวลาทั้งหมด 90 ปี
     
    3.จัดตั้งบริษัทสัญชาติไทย – จัดตั้งบริษัทโดยที่ชาวต่างชาติถือหุ้นได้ 49% ของจำนวนหุ้นทั้งหมดของบริษัท อีก 51% ให้ถือโดยบุคคลหรือนิติบุคคลสัญชาติไทย ซึ่งในฐานะกรรมการบริษัท ชาวต่างชาติมีสิทธิสามารถควบคุมการลงมติของหุ้นส่วนอื่นๆได้ และยังสามารถควบคุมการถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้เช่นกัน
2.ชาวต่างชาติกับมรดกที่ดิน
  • ชาวต่างชาติหลายคนแต่งงานกับคนไทย และมาตั้งรกรากที่นี่ โดย ลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยไว้ร่วมกัน สำหรับสร้างครอบครัว ภายใต้ชื่อคู่สมรสชาวไทย เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้การครอบครองที่ดินของชาวต่างชาติต้องปฏิบัติ ดังนี้
     
    1.คนต่างชาตมีสิทธิรับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรมตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 93 โดยจะต้องผ่านความเห็นชอบจากรัฐมนตรีในการได้มาซึ่งที่ดินนั้น แต่เมื่อรวมกับที่มีอยู่แล้วไม่เกินจำนวนที่จะพึงมีได้ตามความในมาตรา 87 ( ประมวลกฎหมายที่ดิน ปี 2497 หน้า 30 )
     
    2. ถ้าสัญญาซื้อขายที่ฝ่าฝืนมาตรา 86 ถือว่ามีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 150
     
  • นอกจากชาวต่างชาติจะสามารถมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยอาศัยบทบัญญัติอื่น ๆ เช่น เกี่ยวกับกฎหมายการลงทุน ชาวต่างชาติยังสามารถรับมรดกที่ดินในฐานะเป็นทายาทโดยธรรมได้ตามมาตรา 93 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งบัญญัติไว้ดังนี้ “มาตรา 93 คนต่างด้าวได้มาซึ่งที่ดินโดยได้รับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรม รัฐมนตรีจะอนุญาตให้ได้มาซึ่งที่ดินนั้น แต่เมื่อรวมกับที่มีอยู่แล้วไม่เกินจำนวนที่จะพึงมีได้ตามความในมาตรา 87 ก็ได้
     
  • และสามารถตีความว่าสามารถรับมรดกที่ดินได้แม้เป็นกรณีมีคนทำพินัยกรรมยกที่ดินให้ได้ด้วย แต่มีข้อแม้ว่าคนต่างชาตินั้นต้องเป็นทายาทโดยธรรมของคนที่ทำพินัยกรรมยกที่ดินให้อยู่ก่อนแล้ว เช่น แม่ของคนต่างด้าวเป็นคนไทย คนต่างด้าวนั้นจึงเป็นทายาทโดยธรรมของแม่ หากแม่จะทำพินัยกรรมยกที่ดินให้ลูกคนต่างชาตินั้นก็ยังถือว่าเขาเป็นทายาทโดยธรรมอยู่เช่นเดิม
3.การขอได้มาซึ่งที่ดินของหญิงไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างชาติ
 
หลักเกณฑ์การขอได้มาซึ่งที่ดินของคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างชาติ
 
คนไทยที่มีคู่สมรสทั้งที่ชอบและมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างชาติ มีสิทธิรับโอนที่ดินในฐานะที่เป็น“สินส่วนตัว” (กรณีมีคู่สมรสที่ชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างชาติ) และในฐานะที่เป็น “ทรัพย์ส่วนตัว” (กรณีมี คู่สมรสที่มิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างชาติ) ได้โดยไม่จำกัดจำนวนเนื้อที่ โดยมีหลักเกณฑ์ ดังต่อไปนี้
  1. กรณีรับให้ที่ดิน เมื่อสอบสวนแล้วปรากฏว่า เป็นการรับให้ในฐานะที่เป็น สินส่วนตัวของคนไทย (กรณีมี คู่สมรสที่ชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างชาติ) หรือเป็นทรัพย์ส่วนตัวของคนไทย (กรณีมีคู่สมรสที่ ไม่ชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างชาติ) พนักงานเจ้าหน้าที่จะดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ให้กับผู้ขอต่อไป
     
  2. กรณีซื้อที่ดิน
กรณีคู่สมรสต่างชาติอยู่ในประเทศไทย
  1. กรณีคนต่างชาติเป็นคู่สมรสที่ชอบด้วยกฎหมาย ให้คนไทยและคู่สมรสต่างชาติยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกัน ในหนังสือรับรอง (ตามภาพประกอบ หนังสือรับรอง ตัวอย่างที่ 1) ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันจดทะเบียนสิทธิและ นิติกรรมว่า เงินทั้งหมดที่นำมาซื้อที่ดินเป็นสินส่วนตัวของคนไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว มิใช่สินสมรส

  2. กรณีคนต่างชาติเป็นคู่สมรสที่มิชอบด้วยกฎหมายให้คนไทยและคู่สมรสต่างชาติยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกัน ในหนังสือรับรอง (ตามภาพประกอบ หนังสือรับรอง ตัวอย่างที่ 1) ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ว่า เงินทั้งหมดที่นำมาซื้อที่ดินเป็นทรัพย์ส่วนตัวของคนไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว มิใช่ทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน
หนังสือรับรอง ตัวอย่างที่ 1
 
กรณีคู่สมรสต่างชาติอยู่ในประเทศไทย แต่ไม่สามารถยืนยันในหนังสือรับรองในวันจดทะเบียนสิทธิ์ กรณีนี้ ให้คนไทยและคู่สมรสต่างชาติ ไปยื่นคำขอบันทึกถ้อยคำในหนังสือรับรอง (ตามภาพประกอบ “ตัวอย่าง ท.ด. ๙”) เพื่อยืนยันว่า เงินทั้งหมดที่คนไทยนำมาซื้อที่ดิน เป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์ส่วนตัวของคนไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว มิใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน
 
ตัวอย่าง ท.ด. ๙
 
กรณีคู่สมรสต่างชาติอยู่ต่างประเทศ กรณีนี้ ให้คนต่างชาติไปติดต่อเพื่อให้สถานเอกอัครราชทูต สถานกงสุล หรือโนตารีพับลิค บันทึกถ้อยคำคู่สมรสต่างชาติไว้ในหนังสือรับรอง (ตามภาพประกอบ หนังสือรับรอง ตัวอย่างที่ 2) ว่า เงินทั้งหมดที่คนไทยนำไปซื้อที่ดินนั้น เป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์ส่วนตัวของคนไทยมิใช่สินสมรส หรือ ทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน แล้ว รับรองว่าบุคคลที่ทำหนังสือนั้นเป็นคู่สมรสหรืออยู่กินฉันสามีภริยากับคนไทยจริง แล้วให้ผู้จะซื้อที่ดินนำ ต้นฉบับหนังสือรับรองมามอบให้พนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อไป

หนังสือรับรอง ตัวอย่างที่ 2

 
อนึ่ง ในกรณีที่คนไทยที่มีคู่สมรสทั้งชอบและมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างชาติ สามารถแสดงหลักฐานได้ว่า เงินทั้งหมดที่นำมาซื้อที่ดินเป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์ส่วนตัวของตน ก็ให้เจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้กับคนไทยต่อไปได้ โดยไม่ต้องบันทึกถ้อยคำคนไทยและ คู่สมรสต่างชาติ
 
หากผู้ซื้อที่ดิน มีความประสงค์จะจดทะเบียนจำนอง ก็สามารถดำเนินการได้ โดยไม่ต้องให้คู่สมรสต่างชาติมาให้ถ้อยคำยืนยันอีก
 
4.การขอได้มาซึ่งที่ดินหรือห้องชุดของคนต่างชาติ

กรณีคนต่างชาติขอได้มาซึ่งที่ดิน ปัจจุบันคนต่างชาติสามารถที่จะขอได้มาซึ่งที่ดินในประเทศไทยได้ใน 3 กรณี คือ
  • โดยการขอรับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม ซึ่งเมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่แล้ว (หรือยังไม่เคยมี) ต้องไม่เกินจำนวนที่จะพึงมีได้ เช่น ที่อยู่อาศัยไม่เกิน ๑ ไร่

  • คนต่างชาติที่ได้นำเงินมาลงทุน ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาท อาจขอให้ได้มาซึ่งที่ดิน เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกินหนึ่งไร่ โดยในการขอได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าวจะต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์วิธีการ

  • คนต่างชาติอาจขอได้มาซึ่งที่ดินตามกฎหมายอื่น เช่น พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 ติดต่อได้ที่ สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน โทร. 0-2537-8111 หรือพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ.2522 ติดต่อได้ที่การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย โทร. 0-2253-0561 หรือ ตามพระราชบัญญัติปิโตรเลียม พ.ศ. 2514
กรณีคนต่างชาติขอถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด คนต่างชาติหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างชาติจะถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยได้ต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ ๒ ประการ หากขาดหลักเกณฑ์อย่างใดอย่างหนึ่ง ก็ไม่อาจที่จะถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ กล่าวคือ
  1. ต้องเป็นคนต่างชาติหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างชาติตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด

    - เป็นคนต่างชาติซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมืองโดยแสดงหลักฐานหนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างชาติ และใบสำคัญถิ่น ที่อยู่ (แบบ ตม.๑๑, ตม.๑๕ หรือ ตม.๑๗ อย่างใดอย่างหนึ่ง หรือ คนต่างชาติที่มีใบสำคัญประจำตัวคนต่างชาติ ก็สามารถใช้เป็นหลักฐานขอได้มาซึ่ง กรรมสิทธิ์ในห้องชุดในกรณีนี้ได้ โดยไม่ต้องนำหนังสือเดินทางมาแสดงอีก

    - เป็นคนต่างชาติซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักร ตามกฎหมายว่า ด้วยการส่งเสริมการลงทุนโดย แสดงหลักฐานหนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างชาติ และหนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็นคนต่างชาติ ที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในประเทศไทยตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

    - เป็นนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างชาติ ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย โดยแสดงหลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย เช่น บริษัทจำกัด บริษัทมหาชนจำกัด ห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว ต้องแสดงหลักฐานหนังสือรับรองของนายทะเบียนหุ้นส่วนบริษัท กรมทะเบียนการค้า กระทรวงพาณิชย์ เป็นต้น

    - เป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างชาติตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างชาติ พ.ศ. ๒๕๔๒ และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน โดยแสดงหลักฐานหนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน

    - คนต่างชาติหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็น คนต่างชาติซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ

  2. การถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างชาติและนิติบุคคล เมื่อรวมกันแล้วจะต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ยกเว้น

    ก. สำหรับอาคารชุดใดที่จะมีคนต่างด้าวและหรือ นิติบุคคลตามที่ระบุไว้ข้างต้น ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด เกินกว่าอัตราร้อยละสี่สิบเก้า อาคารชุดนั้นจะต้องตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล หรือเขตเมืองพัทยา มีที่ดินที่ตั้งอาคารชุดรวมกับที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมทั้งหมดไม่เกินห้าไร่ มีห้องชุดไม่น้อยกว่าสี่สิบห้องชุด ได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดมาแล้วไม่น้อยกว่าหนึ่งปีก่อนวันที่จะขอให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินร้อยละสี่สิบเก้า และอาคารชุดนั้นต้องไม่ตั้งอยู่ในบริเวณเขตปลอดภัยในราชการทหารตามกฎหมายว่า ด้วยเขตปลอดภัยในราชการทหาร

    ข. เมื่อครบกำหนดเวลาห้าปีนับแต่วันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2542 ใช้บังคับ (วันที่ 28 เมษายน 2542) กฎหมายบัญญัติให้ยกเลิกความในข้อ ก. และให้คนต่างด้าวและนิติบุคคลที่ได้ห้องชุดมาตามข้อ ก.หรือคนต่างด้าวและนิติบุคคลที่ระบุไว้ใน ๒.๑ ซึ่งรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่อเนื่องจากคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าว

  3. กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีหรือเคยมีคู่สมรสเป็นคนต่างชาติและบุคคลสัญชาติไทยที่เป็นบุตรผู้เยาว์ของคนต่างชาติ ขอได้มาซึ่งที่ดิน

    กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่เคยมีคู่สมรสเป็นคนต่างชาติ แต่ได้หย่าขาดจากกัน หรือเลิกร้างกันแล้ว หรือบุตรผู้เยาว์ของคนต่างชาติที่มีสัญชาติไทยขอทำนิติกรรมให้ได้มาซึ่งที่ดิน หากสอบสวนแล้วไม่ปรากฏพฤติการณ์หลีกเลี่ยงกฎหมาย เจ้าหน้าที่ก็จะดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ต่อไป

  4. กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีหรือเคยมีคู่สมรสเป็นคนต่างชาติและบุคคลสัญชาติไทยที่เป็นบุตรผู้เยาว์ของคนต่างชาติขอถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด

    -
    หากได้หย่าขาดจากกันหรือเลิกร้างกันแล้ว กรณีบุตรผู้เยาว์ของคนต่างชาติที่มีสัญชาติไทยขอได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุด เจ้าหน้าที่ก็จะดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ต่อไป


    - กรณีนำเงินที่เป็นสินสมรส หรือทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน มาขอซื้อห้องชุดไม่ว่าจะใช้ชื่อบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว หรือใช้ชื่อร่วมกับคู่สมรสที่เป็นคนต่างชาติ ต้องพิจารณาตัวบุคคลต่างชาติเป็นสำคัญ โดยคู่สมรสที่เป็นคนต่างชาตินั้นต้องเป็นคนต่างชาติตามที่กฎหมายกำหนด ข้อที่ 1 และ 2 คู่สมรสที่เป็นคนไทยจึงมีสิทธิขอซื้อห้องชุดได้

    - กรณีขอรับให้กรรมสิทธิ์ในห้องชุด ในฐานะเป็นสินสมรส หรือทำให้คนต่างชาติมีส่วนเป็นเจ้าของร่วมด้วย คนต่างชาตินั้น ต้องเป็นคนต่างชาติตามที่กฎหมายกำหนด ข้อที่ 1 และ 2 เท่านั้น
ที่มา:TerraBKK คู่มือซื้อขายบ้าน

Tags : อสังหาริมทรัพย์ไทยกับชาวต่างชาติ กฏหมายสำหรับประชาชน เรื่องของคอนโด

ความคิดเห็น

แสดงความคิดเห็น

* *

 

*

view