สร้างเว็บEngine by iGetWeb.com

ซื้อบ้านอย่างไรไม่ให้ถูกโกง.....

ซื้อบ้านอย่างไรไม่ให้ถูกโกง.....
ซื้อบ้านอย่างไรไม่ให้ถูกโกง
 
          “บ้าน” เป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูง กว่าจะเก็บออมเงินเพื่อดาวน์บ้านได้สักหนึ่งหลังอาจจะต้องใช้ระยะเวลานานหลายปี แต่ก็มีให้เห็นกันอยู่บ่อยๆ ที่เมื่อผู้ซื้อเสียเงินเสียทองไปกับการวางเงินดาวน์บ้านนับแสนบาทแล้วกลับไม่ได้บ้านอย่างที่ต้องการ เพราะบ้านที่จองไว้ไม่ได้ก่อสร้าง หรือก่อสร้างแล้วโอนไม่ได้ ซึ่งปัญหาซื้อบ้านไม่ได้บ้านเกิดขึ้นได้ในหลายๆ กรณี จะด้วยความตั้งใจของเหล่ามิจฉาชีพที่แอบแฝงเข้ามาหากินในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขายบ้านบนกระดาษเปล่า แต่ในที่สุดก็หอบเงินดาวน์หายเข้ากลีบเมฆที่มีให้เห็นกันอยู่บ่อยๆ ในช่วงที่ธุรกิจบ้านจัดสรรบูม หรือจะเกิดจากความรู้เท่าไม่ถึงการณ์ของผู้ประกอบการเองก็มีหลายกรณี
 
         รวมไปถึงปัจจัยจากภายนอกที่ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถโอนบ้านให้ลูกค้าได้ เช่น ภาวะวิกฤติของเศรษฐกิจตั้งแต่ปี 2540 ทำให้โครงการนับร้อยโครงการไม่สามารถโอนบ้านให้ลูกค้าได้ เพราะสถาบันการเงินหยุดปล่อยสินเชื่อ เป็นต้น แม้ว่าวิกฤติเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นจะเริ่มคลี่คลายไปในทิศทางที่ดีขึ้น แต่ยังมีผู้เดือนร้อนจากการซื้อบ้านที่ร้องเรียนผ่านสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) อย่างต่อเนื่อง จนถึงปัจจุบันมีโครงการหลายโครงการถูกร้องเรียน ทั้งที่เกิดจากพิษเศรษฐกิจและผู้ที่จงใจจะโกงผู้ซื้อ ซึ่งสามารถตรวจสอบข้อมูลได้จากเว็บไซต์ http://www.ocpb.go.th  ของสคบ.
 
นอกจากการตรวจสอบคุณสมบัติของโครงการจากสคบ.แล้ว ยังมีสิ่งที่ควรปฏิบัติสำหรับผู้ซื้อบ้านใหม่ เพื่อไม่ให้เกิดข้อผิดพลาดจนอาจไม่ได้บ้านตามที่ต้องการ ดังนี้
  1. ศึกษาสภาพแวดล้อมของโครงการโดยให้ตรวจสอบว่าที่ตั้งโครงการที่ซื้อจะมีโครงการที่หน่วยงานราชการมีแผนมาดำเนินในบริเวณนั้นหรือไม่ จะมีการเวนคืนเพื่อตัดถนน หรือสร้างหน่วยงานราชการ ที่จะส่งผลกระทบต่อโครงการที่จะซื้อหรือไม่ เป็นต้น โดยสามารถตรวจสอบได้จากกรมผังเมืองหรือสำนักงานเขตที่โครงการนั้นตั้งอยู่ ในต่างจังหวัดสามารถตรวจสอบได้จากเทศบาล หรือสำนักงานโยธาจังหวัดที่โครงการตั้งอยู่ นอกจากนั้นควรตรวจดูว่า สถานที่ตั้งสะดวกต่อการเดินทาง ไม่มีมลภาวะต่างๆ รบกวน เช่น ฝุ่นละออง เสียง หรือมีน้ำท่วมขัง ซึ่งจะสร้างความเดือนร้อนในการอยู่อาศัยในภายหลัง
     
     
  2. ตรวจสอบผลงานของผู้ประกอบการโดยพิจารณาจากโครงการที่ผู้ประกอบการเคยสร้างไว้ สภาพโครงการเป็นอย่างไร ทำตามสัญญาที่ให้ไว้หรือไม่ ส่งมอบและโอนบ้านตามกำหนดเวลาหรือไม่ โดยอาจจะสอบถามผู้ซื้อรายก่อนจากโครงการที่ดำเนินการเสร็จและมีการอยู่อาศัยแล้ว
     
     
  3. ตรวจสอบคุณสมบัติความพร้อมของบริษัทที่ดำเนินการ โดยการตรวจสอบว่าได้จดทะเบียนเป็นบริษัทหรือนิติบุคคล ถูกต้องหรือไม่ มีทุนจดทะเบียนในการดำเนินการเท่าไหร่ มีทุนที่ชำระแล้วเท่าไหร่ ซึ่งผู้ซื้อจะสามารถประเมินถึงความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการได้ เช่น บริษัททุนจดทะเบียนเพียง 1 ล้านบาท แต่พัฒนาโครงการมูลค่าหลายร้อยล้านบาท แสดงว่ามีทุนในการดำเนินการน้อย ต้องใช้เงินกู้เป็นส่วนใหญ่ ทั้งที่ในปัจจุบันสถาบันการเงินปล่อยกู้ให้กับโครงการอย่างเข้มงวดถ้าเจอกรณีเช่นนี้จะต้องตรวจสอบแหล่งทุนในการพัฒนาโครงการอย่างชัดเจน เป็นต้น นอกจากนั้น จะต้องตรวจสอบว่า ใครเป็นกรรมการผู้จัดการบริษัท ใครเป็นกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม ซึ่งในกรณีนี้ เมื่อเวลาตกลงเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย รวมทั้งใบเสร็จรับเงินในกรณีที่ชำระเงินดาวน์จะต้องมีกรรมการผู้มีอำนาจลงนามด้วย ไม่ควรให้พนักงานขายหรือตัวแทนบริษัทที่ไม่มีอำนาจตามกฎหมายเป็นผู้ลงนาม ข้อมูลดังกล่าว ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบได้จาก กรมทะเบียนการค้า กระทรวงพาณิชย์ หรือสำนักงานพาณิชย์จังหวัด
     
     
  4. ตรวจสอบที่ดิน การออกโฉนดเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่นำมาพัฒนาโครงการ โดยพิจารณาว่า มีโฉนดที่ดินถูกต้องหรือไม่ เลขที่โฉนดเท่าไหร่ ใครเป็นผู้มีชื่อในโฉนดที่ดิน ซึ่งควรเป็นชื่อของผู้พัฒนาโครงการ เพราะโครงการที่ดี ผู้ดำเนินโครงการควรจะเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และหากโฉนดที่ดินไม่ใช่ชื่อของบริษัทพัฒนาที่ดิน หรือเจ้าของโครงการ ผู้ซื้อควรจะสอบถามผู้ขายถึงความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของที่ดินกับบริษัทและการได้มาของที่ดินว่ามีการซื้อขายกันอย่างไร เจ้าของที่ดินมีส่วนร่วมในโครงการอย่างไร เช่นอาจจะเป็นผู้ร่วมลงทุน เป็นต้น รวมไปถึงการขออนุญาตจัดสรรที่ดินถูกต้องหรือไม่ สามารถตรวจสอบข้อมูลได้จาก กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด ในกรณีที่ซื้อที่ดินพร้อมบ้าน ทาวน์เฮาส์ หรืออาคารพาณิชย์ ผู้ซื้อควรตรวจสอบเพิ่มเติมด้วยว่า โครงการได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง แล้วหรือไม่ โดยสามารถตรวจสอบได้จากกรมโยธาธิการ หรือกรุงเทพมหานคร สำนักงานเขต ในต่างจังหวัดตรวจสอบได้จากเทศบาล หรือโยธาจังหวัด
     
     
  5. ตรวจสอบภาระผูกพันของที่ดินที่นำมาพัฒนาโครงการ ว่ามีภาระผูกพันกับนิติบุคคล หรือสถาบันการเงินใดหรือไม่ โดยที่ที่ดินมีการจำนองหรือขายฝากกับผู้ใด วงเงินจำนองเท่าไหร่ ซึ่งตามพ.ร.บ. การจัดสรรที่ดินฉบับใหม่ กำหนดให้เจ้าของโครงการต้องบอกภาระผูกพันรายแปลงให้กับผู้ซื้อทราบ แต่ในกรณีที่โครงการยังใช้ใบอนุญาตจัดสรรเก่า ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบได้จากกรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด
     
     
  6. ตรวจสอบรายละเอียดของสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ เช่น ถนน ไฟฟ้า น้ำประปา เป็นต้น โดยตรวจสอบความคืบหน้าว่าสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ มีความคืบหน้าในการก่อสร้างมากน้อยขนาดไหน จะดำเนินการเสร็จเรียบร้อยเมื่อไหร่ เจ้าของโครงการวางเงินค้ำประกันสาธารณูปโภค ตามที่กฎหมายไว้แล้วหรือยัง เป็นจำนวนเงินเท่าไหร่ ผู้ซื้อสามารถ ตรวจสอบได้จากโครงการ และสถาบันการเงินที่ออกหนังสือค้ำประกันสาธารณูปโภค
 
สำหรับการซื้อขายห้องชุดในอาคารชุด จะต้องตรวจสอบรายละเอียดที่แตกต่างจากการซื้อที่ดินพร้อมบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และอาคารพาณิชย์อยู่บางประการ นอกเหนือจากข้อ 1-6 ดังที่กล่าวมาแล้ว เนื่องจากอาคารชุดไม่อยู่ภายใต้พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน แต่อยู่ภายใต้พ.ร.บ.อาคารชุด ซึ่งเจ้าของโครงการไม่ต้องยื่นขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน แต่ถึงอย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อต้องยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างและต้องขอจดทะเบียนอาคารชุดดับกรมที่ดิน ดังนั้นจึงมีข้อพิจารณาเพิ่มเติมจากที่กล่าวมาแล้ว ดังนี้
  • ตรวจสอบโครงการว่า ได้มีการจดทะเบียนอาคารชุดถูกต้องแล้วหรือยัง ทะเบียนอาคารชุดเลขที่เท่าไหร่ ใครเป็นผู้ยื่นขอจดทะเบียนอาคารชุด ในกรณีนี้จะเป็นการซื้อห้องชุดในอาคารชุดที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว โดยผู้ซื้อสามารถตรวจสอบได้จากกรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด

  • ตรวจสอบค่าใช้จ่ายต่างๆ หลังจากการอยู่อาศัย เช่น ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่ากองทุนส่วนกลาง ทรัพย์สินส่วนกลางมีอะไรบ้าง ทรัพย์ส่วนบุคคลมีอะไรบ้าง รวมใบถึงที่จอดรถที่มีปัญหากันมาก เพราะโครงการหลายแห่งไม่ได้กำหนดไว้ชัดเจนว่าเป็นกรรมสิทธิ์ควบกับห้องชุด หรือเป็นทรัพย์ส่วนกลาง หรือต้องซื้อเพิ่มเติม ซึ่งผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบให้ชัดเจน รวมไปถึง ระเบียบอาคารชุดที่จะซื้อ ว่ามีข้อปฏิบัติอะไรบ้าง ผู้ซื้อยอมรับได้หรือไม่ เช่น อาคารชุดมักจะมีข้อห้ามไม่ให้นำสัตว์เลี้ยงเข้ามาเลี้ยงในอาคาร ถ้าผู้ซื้อรู้ระเบียบข้อบังคับของอาคารชุดที่จะซื้อจะได้ไม่เกิดกรณีพิพาทขึ้นในภายหลัง
หากผู้ซื้อสามารถตรวจสอบรายละเอียดตามที่กล่าวมาแล้วได้ทุกข้อ ผู้ซื้อจะสามารถชั่งน้ำหนักได้ว่า ควรจะซื้อหรือไม่ซื้อโครงการนั้นดีหรือไม่ เป็นการป้องกันความเสี่ยงในการเสียเงินซื้อบ้านแต่ไม่ได้บ้านได้อย่างดีที่สุด
 
 ที่มา:GHB Home Center

Tags : ซื้อบ้านอย่างไรไม่ให้ถูกโกง การเลือกซื้่อ บ้านที่อยู่อาศัย

ความคิดเห็น

  1. 1
    ดี
    ดี 29/06/2011 14:48
    อยากขอสินเชื่อบ้านอยู่พอดี ขอบคุณครับ

แสดงความคิดเห็น

* *

 

*

view