ภาระจำยอม คืออะไร

  ภาระจำยอม

ภาระจำยอม เป็นทรัพยสิทธิ์ประเภทหนึ่งที่ตัดทอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่น เรียกว่าเป็นทรัพยสิทธิที่มีลักษณะของการรอนสิทธิทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องยอมรับภาระบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนถึงอำนาจของเจ้าของกรรมสิทธิ์เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ในทางฎหมายนั้นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์จากภาระจำยอมเรียกว่า “สามยทรัพย์" ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในบังคับภาระจำยอมเรียกว่า “ภารยทรัพย์" เช่น ยอมให้มีทางเดิน หรือ ทางน้ำ ยอมให้ชายคา หรือ หน้าต่างบุคคลอื่นล้ำเข้ามาในที่ดินของตน 

การได้มาซึ่งสิทธิภาระจำยอม มีด้วยกัน ๓ วิธี คือ

๑) โดยนิติกรรมหรือสัญญา คือ เจ้าของภารยทรัพย์ยอมให้สิทธิภาระจำยอมแก่เจ้าของสามยทรัพย์โดยการทำสัญญา (นิติกรรม) แต่ต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่จึงจะสมบูรณ์

๒) โดยอายุความ คือ เจ้าของสามยทรัพย์ได้ใช้ที่ดินของเจ้าของภารยทรัพย์เป็นเวลา ๑๐ ปี ไม่ว่าที่ดินมีโฉนดที่ดินหรือ น.ส.๓ ก็ตาม

๓) โดยผลของกฎหมายกำหนดให้เป็นสิทธิภาระจำยอม เช่น ผู้ที่ปลูกบ้านรุกล้ำไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต ย่อมได้ภาระจำยอมในส่วนที่ปลูกรุกล้ำ

หลักกฎหมายเรื่องภาระจำยอม 

    ๑. เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ (ที่ดินที่ตกอยู่ในภาระจำยอม) หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ ปพพ.ม.๑๓๘๘
   ๒. ถึงแม้ความต้องการของเจ้าของสามยทรัพย์เปลี่ยนแปลงไปอย่างไรก็ตาม เจ้าของสามยทรัพย์ก็ไม่มีสิทธิใดๆที่จะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ ปพพ.ม.๑๓๘๙
   ๓. เจ้าของภารยทรัพย์ต้องไม่ประกอบการใดๆเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมนั้นลดลงไปหรือเสื่อมความสะดวก ปพพ.ม.๑๓๙๐
   ๔. เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอม แต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเอง และจะต้องให้ภารยทรัพย์เสียหายน้อยที่สุด ปพพ.ม.๑๓๙๑ วรรคหนึ่ง
   ๕. ถ้าภาระจำยอมแตะต้องเพียงส่วนหนึ่งส่วนใดแห่งภารยทรัพย์ เจ้าของทรัพย์นั้นอาจเรียกให้ย้ายไปยังส่วนอื่นก็ได้ แต่ต้องแสดงเหตุผลให้เห็นได้ว่าการย้ายนั้นเป็นประโยชน์แก่เจ้าของทรัพย์นั้นอย่างไรและต้องรับผิดชอบออกค่าใช้จ่ายเอง แต่ต้องไม่ทำให้ความสะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์ลดน้อยลง ปพพ.ม.๑๓๙๒
   ๖. ภาระจำยอมย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ แม้จะมีการโอนสามยทรัพย์ไปให้บุคคลอื่นแล้ว เว้นแต่ มีการกำหนดกันเอาไว้เป็นอย่างอื่นในขณะทำนิติกรรมที่ก่อให้เกิดภาระจำยอมนั้น ปพพ.ม.๑๓๙๓
   ๗. ถ้ามีการแบ่งภารยทรัพย์ ภาระจำยอมก็คงมีอยู่ทุกส่วนที่แยกออกไป แต่ถ้าส่วนใดไม่ใช้ หรือใช้ไม่ได้ เจ้าของส่วนนั้นอาจเรียกหรือขอให้พ้นจากภาระจำยอมได้ ตาม ปพพ.ม.๑๓๙๔
   ๘. ถ้ามีการแบ่งแยกสามยทรัพย์ ภาระจำยอมยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ทุกส่วนที่แยกออกไปนั้น แต่ถ้าภาระจำยอมนั้นไม่ใช้หรือใช้ไม่ได้เพื่อประโยชน์แก่ส่วนใด เจ้าของภารยทรัพย์อาจเรียกให้พ้นจากภาระจำยอมอันเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนนั้นก็ได้ ตาม ปพพ.ม.๑๓๙๕
   ๙. ภาระจำยอมที่เจ้าของรวมแห่งสามยทรัพย์คนหนึ่งได้มาหรือใช้อยู่นั้น ถือว่าเจ้าของรวมได้มาหรือใช้อยู่ด้วยกันทุกคน ตาม ปพพ.ม.๑๓๙๖

        ภาระจำยอม คือบทบัญญัติที่ไม่มีการจำกัดระยะเวลาเหมือนทรัพยสิทธิประเภทอื่น ดังนั้นการทำนิติกรรมที่ก่อให้เกิดภาระจำยอมต้องกำหนดเงื่อนไขไว้ให้ชัดเจน เช่น ความกว้างความยาว การให้ยานพาหนะผ่านได้หรือไม่ หรือ การกำหนดว่าให้หมดภาระจำยอม เมื่อมีการโอนสามยทรัพย์ให้บุคคลอื่น

        ภาระจำยอมที่เกิดโดยนิติกรรม ซึ่งจะทำได้โดยการตกลงกันระหว่างเจ้าของที่ดินแปลงที่จะจดเป็นภาระจำยอม และแปลงที่จะได้ประโยชน์จากภาระจำยอม โดยต้องจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ 

        ภาระจำยอมที่เกิดจากอายุความ เกิดโดยที่ดินแปลงหนึ่งได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินอีกแปลงหนึ่ง โดยสงบ เปิดเผย และ มีเจตนาเป็นเจ้าของสิทธินั้น ติดต่อกันเป็นระยะเวลาเกิน ๑๐ ปี จนได้ภาระจำยอมโดยอายุความ

การสิ้นไปแห่งภาระจำยอม 

   ๑. ถ้าภารยทรัพย์ หรือสามยทรัพย์ สลายไปทั้งหมดเท่ากับภาระจำยอมจะสิ้นไปโดยอัตโนมัติ
   ๒. เมื่อภารยทรัพย์ หรือสามยทรัพย์ ตกเป็นเจ้าของคนเดียวกัน เจ้าของสามารถขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมได้
   ๓. ภาระจำยอมไม่ได้ใช้ ๑๐ ปี ติดต่อกัน ภาระจำยอมย่อมหมดสิ้นไป
   ๔. ภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์
   ๕. เมื่อภาระจำยอมนั้น ยังประโยชน์ให้แก่สามยทรัพย์นั้นน้อยมาก เจ้าของภารยทรัพย์ขอให้พ้นจากภาระจำยอมทั้งหมด หรือแต่บางส่วนก็ได้ แต่ต้องใช้ค่าทดแทน

ที่มา:กรมที่ดิน