"ที่ดิน"ที่ไม่สามารถออกโฉนดได้

“ที่ดิน” ที่ไม่สามารถออกโฉนดได้

การออกโฉนดที่ดิน กรรมสิทธิ์ที่ดินประเภทต่างๆ หรือที่ดินประเภทไหนสามารถนำไปออกโฉนดได้บ้าง เรื่องดังกล่าวก็อยู่ในความสนใจของผู้อ่านหรือประชาชนทั่วไปและเป็นเรื่องใกล้ตัวที่ใคร ๆ ก็มีโอกาสเจอะเจอ คำถามเกี่ยวกับเรื่องเหล่านี้จึงมีเข้ามาเรื่อยๆ

มีเพื่อนอุตส่าห์โทรศัพท์จาก จ. นครนายก เนื่องจากกำลังไปดูที่ที่เขาใหญ่ ซึ่งมีคนเสนอขาย ทำเล ลักษณะที่ดินสวยมาก แต่ปรากฏว่าเป็นที่ดิน ประเภท ภทบ.5 เลยลังเล เกรงว่าซื้อแล้วจะมีปัญหา ต้องการคำอธิบายและคำยันยันเพื่อความแน่ใจ,ให้คำปรึกษาไปแล้ว

“ที่ดินที่ไม่สามารถออกโฉนดได้” มีดังต่อไปนี้

1. ที่ดินมีหลักฐานสิทธิทำกิน (สทก.) 

ที่ดิน สทก.หมายถึง หนังสืออนุญาตให้ผู้ที่ได้เข้าไปบุกรุกทำกินในเขตป่าสงวนแห่งชาติ เป็นผู้มีสิทธิทำกินชั่วคราวในที่ดินเท่านั้น ไม่สามารถนำมาขอออกโฉนดที่ดินได้

2. ที่ดินครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดิน หรือที่ดิน ภทบ.5
หลักฐาน ภบท.5 เป็นหลักฐานการเสียภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่หลักฐานที่จะใช้อ้างสิทธิในที่ดิน แต่สามารถนำมาใช้ประกอบในการยื่นขอออกโฉนดที่ดินได้ในกรณีที่มีการเดินสำรวจ หรืออาจขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายได้ หากว่ามีหลักฐานอื่นประกอบได้ว่า มีการครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อนวันที่ 1 ธันวาคม 2497

ทั้งนี้ ที่ดินนั้นต้องอยู่ในเกณ์ที่สามารถขอออกโฉนดที่ดินได้และไม่เป็นที่ดินต้องห้ามตามที่ได้กล่าวไว้แล้วในข้อ 1

กรณีนี้จึงต่างจากที่ดินที่มีหลักฐาน สทก.เพราะที่ดินที่มี สทก.เป็นที่ดินต้องห้ามในการออกโฉนดที่ดิน แต่ที่ดินที่มีหลักฐาน ภบท.5 เป็นที่ดินที่ไม่ได้ประกาศให้เป็นสมบัติของแผ่นดิน

เนื่องจากปัจจุบันการหาซื้อที่ดินที่มีเนื้อที่กว้างใหญ่เป็นผืนเดียวเพื่อทำกิจการเกี่ยวกับการทำไร่หรือสวนผลไม้ การทำฟาร์มปศุสัตว์ การปลูกไม้เศรษฐกิจ เช่น ยางพารา สบู่ดำ ไม้หอมกฤษณา เป็นต้นนั้น หายากเต็มที นอกจากที่จัดสรรเพื่อให้ราษฎร์ทำกินจากรัฐแล้ว ที่ของเอกเชนก็มีราคาสูง ดังนั้นผู้อ่านจำนวนไม่น้อยที่ต้องการลงทุนเลยไปขอเช่า หรือซื้อสิทธิ์จากผู้ได้รับการจัดสรรจากรัฐเพื่อทำกิจการ

ที่ดินที่มีหนังสือดังกล่าวไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ในที่ดิน และเป็นที่ดินที่มีเงื่อนไขในการเข้าไปใช้ทำประโยชน์ ผู้ซื้อ หรือผู้เช่าจะต้องระมัดระวัง ก่อนซื้อหรืเช่าควรติดต่อสอบถามสำนักงานที่ดินพื้นที่ก่อนว่า มีการห้ามการจดทะเบียนการโอน หรือห้ามจดทะเบียนการเช่าหรือไม่

พื้นที่ชายหาด
ที่ชายหาด หมายถึง ที่ดินที่น้ำท่วมถึงและที่ดินบริเวณดังกล่าวเป็นที่ดินสาธารณะสมบัติของแผ่นดินที่ให้ประชาชนใช้ร่วมกัน บุคคลใดจะยึดถือครอบครองหรือยกเอาอายุความขึ้นต่อสู้เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิอื่นใดไม่ได้ ฉะนั้น การเข้าไปครอบครองหรือปลูกสิ่งก่อสร้างในที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตจึงมีความผิดตามกฎหมาย และไม่อาจได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าว

ทะเล
ก็เป็นสมบัติของแผ่นดินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน การถมที่ดินลงทะเลถือเป็นความผิดฐานสร้างสิ่งล่วงล้ำลำน้ำ การขออนุญาตครอบครองเพื่อใช้ประโยชน์โดยไม่ใช้ผู้อื่นรุกล้ำจะต้องได้รับอนุญาตจากกรมการขนส่งทางน้ำและพาณิชย์นาวีเป็นการเฉพาะ การใช้และการจัดการจะต้องมุ่งรักษาไว้ซึ่งประโยชน์ร่วมกันของประชาชน ดังนั้น การขออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินจึงมีระยะเวลาไม่นานนัก และต้องไม่เป็นการขัดขวางต่อการที่ประชาชนจะใช้ประโยชน์ร่วมกัน

เกี่ยวกับกรณีนี้มีเรื่องพึงระวัง คือ ที่ดินงอก ที่งอกที่จะถือกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายต้องเป็นที่ดินงอกขึ้นเองตามธรรมชาติ งอกออกจากที่ดินเดิมและต้องติดกับที่ดินเดิม เวลาน้ำขึ้นตามปรกติจะต้องท่วมไม่ถึงที่ดินงอก

ดังนั้นท่านที่ลงทุนที่พักริมขายหาดหรือที่พักตากอากาศส่วนตัว โปรดระวังให้ดี ต้องพิจารณาให้ดีว่าที่ดินที่ซื้อมีเนื้อที่แน่นอนเท่าใด มีขอบเขตถึงไหน เป็นที่ดินที่งอกตามธรรมชาติหรือไม่ หรือเป็นส่วนหนึ่งของการถมดินลงทะเล

ที่ดินบนเกาะ 
ในปัจจุบันที่ดินบนเกาะไม่สามารถออกโฉนดที่ดินได้ ยกเว้นผู้ที่มีหลักฐาน ส.ค.1 หรือใบจองหรือใบเหยียบย่ำหรือหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินเดิม เท่านั้นจึงจะนำมาขอออกโฉนดที่ดินได้

นอกจากจะทราบแล้วว่าที่ดินประเภทไหนออกโฉนดไม่ได้ ท่านถึงเข้าใจด้วยว่า การได้มาซึ่งที่ดินที่ออกโฉนดโดยมิชอบนั้น แม้ผู้รับโอนจะได้รับโอนมาด้วยวิธีการซื้อโดยสุจริตหรือจากการขายทอดตลาดก็ตาม

ที่มา:www.home.co.th