บ้านณัฐ99 บริการรับจำนอง ขายฝาก ไถ่ถอน บ้าน ที่ดิน คอนโด อาคารพาณิชย์ อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ดอกเบี้ยถูก รับเงินในวันเดียวจบ ยินดีให้คำปรึกษาฟรี Line.baannut99 Tel.092-897-4546

การครอบครองปรปักษ์ หมายถึง

 การครอบครองปรปักษ์

การครอบครองปรปักษ์  หมายถึง  การที่บุคคลได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของผู้อื่นโดยการครอบครองตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  ๑๓๘๒  ซึ่งได้บัญญัติว่า
 
“บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี  ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้  ท่านว่า  บุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”การที่บุคคลจะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์จะต้องปรากฏว่า   ทรัพย์สินนั้นเป็นทรัพย์สินของผู้อื่นที่เจ้าของจะต้องมีกรรมสิทธิ์  โดยเฉพาะที่ดิน  ที่ดินที่จะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์จะต้องเป็นที่ดินที่มีหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์   ได้แก่  โฉนดที่ดิน  โฉนดแผนที่  โฉนดตราจอง  ตราจองที่ตราว่า  “ได้ทำประโยชน์แล้ว”  ถ้าหากที่ดินนั้นเจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น  เช่น  ที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์  (น.ส.๓, น.ส.๓ ก., น.ส.๓ ข.)  แม้ผู้นั้นจะครอบครองที่ดินดังกล่าวนานเพียงใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์  แต่อย่างใด  นอกจากนั้น  การครอบครองดังกล่าวจะต้องเป็นการครอบครองโดยสงบ  โดยเปิดเผยไม่มีการปิดบังอำพรางหรือซ่อนเร้นและมีเจตนาเป็นเจ้าของ   ถ้าเป็นการครอบครองในฐานะผู้เช่า  หรือผู้อาศัยไม่ได้ครอบครองโดยมีเจตนาเป็นเจ้าของก็ไม่เข้าองค์ประกอบที่จะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์  และการครอบครองปรปักษ์จะนำไปใช้แก่ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินไม่ได้  เพราะต้องห้ามตามมาตรา  ๑๓๐๖  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  รวมทั้งจะนำไปใช้กับที่ธรณีสงฆ์หรือที่วัด  ตามพระราชบัญญัติคณะสงฆ์ไม่ได้ด้วย
 
การจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา  ๑๓๘๒     การได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา  ๑๓๘๒  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์นี้ถือว่าเป็นการได้กรรมสิทธิ์โดยผลของกฎหมาย   ซึ่งตามมาตรา  ๑๒๙๙  วรรคสอง  บัญญัติว่า  ถ้ายังมิได้จดทะเบียนจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนมิได้และจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต  และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วไม่ได้  เมื่อผู้ใดได้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นเข้าตามหลักเกณฑ์ตามมาตรา  ๑๓๘๒  และได้กรรมสิทธิ์แล้ว  จึงจำเป็นต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ตามนัยมาตรา  ๑๒๙๙  วรรคสองนี้  แต่โดยที่ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา  ๗๘  และกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)  ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน  พ.ศ. ๒๔๙๗ ได้กำหนดหลักเกณฑ์การขอจดทะเบียนในกรณีนี้ไว้ว่า  ผู้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์จะต้องยื่นคำขอพร้อมด้วยคำพิพากษาหรือคำสั่งอันถึงที่สุดแสดงว่า  ตนมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวนั้น  ดังนั้น  ก่อนที่ผู้ได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครองปรปักษ์จะมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ผู้นั้นจะต้องยื่นคำร้องขอต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่งแสดงว่าตนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองตามมาตรา   ๑๓๘๒   แล้วจึงนำคำสั่งหรือคำพิพากษาของศาลอันถึงที่สุดมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่   เพื่อขอจดทะเบียนลงชื่อตนเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ต่อไป
 

หลักฐานที่จะต้องนำมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  เพื่อขอจดทะเบียนประเภทได้มาโดยการ   ครอบครองปรปักษ์  ได้แก่
-     คำสั่งหรือคำพิพากษาอันถึงที่สุด  ที่แสดงว่าผู้ขอได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง
-     บัตรประจำตัว  สำเนาทะเบียนบ้าน
-     โฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดิน

 
กรณีไม่ได้โฉนดที่ดินมาจดทะเบียน             
 กรณีผู้ขอไม่สามารถนำโฉนดที่ดินฉบับเจ้าของที่ดินมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้  ตามข้อ  ๑๗ (๓)  แห่งกฎกระทรวง  ฉบับที่  ๔๓ (พ.ศ. ๒๕๓๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน  พ.ศ. ๒๔๙๗  ให้ถือว่าโฉนดที่ดินสูญหาย  ให้เจ้าพนักงานที่ดินออกใบแทนโฉนดที่ดินแล้วดำเนินการจดทะเบียนตามควรแก่กรณี  ในกรณีนี้โฉนดที่ดินเดิมเป็นอันใช้ไม่ได้ต่อไป 
   

           
ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนประเภทได้มาโดยการครอบครอง
 -    ค่าคำขอแปลงละ  ๕  บาท
 -    ค่าธรรมเนียมตามราคาประเมินของทางราชการ  ร้อยละ  ๒
 -    ค่าอากรแสตมป์  ไม่เสีย
 -    ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย  ไม่อยู่ในบังคับที่ต้องเสีย  ณ  ที่จ่ายตอน
จดทะเบียนได้มา ตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.๑๐๐/๒๕๔๓  ลงวันที่ ๒๔  พฤศจิกายน ๒๕๔๓ 
ข้อ  ๑๐ (๗)  แต่อสังหาริมทรัพย์ที่ได้เป็นกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์เป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา  ๓๙  แห่งประมวลรัษฎากรของผู้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์  ซึ่งจะต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามปกติ     
-     ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ  ไม่เสีย  เนื่องจากการได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครอง
ปรปักษ์  ตามมาตรา  ๑๓๘๒  แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  ยังถือไม่ได้ว่าเป็นการขายตามมาตรา
๙๑/๑ (๔)  แห่งประมวลรัษฎากร  เจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมจึงไม่ใช่ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์  ทั้งนี้  ตามหนังสือกรมสรรพากร  ด่วนที่สุด  ที่  กค  ๐๘๑๑/๐๐๐๘๑  ลงวันที่  ๖  มกราคม  ๒๕๔๒  ข้อ  ๑ (๓)
 
 

ค่าใช้จ่ายกรณีจดทะเบียนประเภทได้มาโดยการครอบครองแล้วจะจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์นั้นต่อไป  ในขั้นตอนการจดทะเบียนขายต่อไปเสียค่าใช้จ่าย  ดังนี้
   -    ค่าคำขอแปลงละ  ๕  บาท
   -    ค่าธรรมเนียมตามราคาประเมินของทางราชการ  ร้อยละ  ๒
   -    ค่าอากรแสตมป์ใบรับ  ร้อยละ  ๐.๕  (๕๐  สตางค์)  จากราคาประเมินของทางราชการ
หรือจำนวนทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดง  แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า
   -   ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา  หัก ณ ที่จ่าย  เสียตามปกติโดยนับจำนวนปีถือครองตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์  (ปีที่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง  มิใช่ปีที่จดทะเบียนได้มาโดยการครอบครอง)  จนถึงปีที่จดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มานั้นต่อไป  (คำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.๑๐๐/๒๕๔๓  ลงวันที่  ๒๔  พฤศจิกายน  ๒๕๔๓  ข้อ  ๖)
   -   ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ เสียหากอยู่ในหลักเกณฑ์ที่ต้องเสีย  โดย  “การนับระยะเวลาการได้มาในเรื่องของภาษีธุรกิจเฉพาะ  ให้เริ่มนับระยะเวลาตั้งแต่วันที่ได้มาจนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์  และ “วันที่ได้มา” ได้แก่วันที่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์  (หนังสือกรมสรรพากร  ด่วนที่สุด  ที่  กค  ๐๘๑๑/๐๐๐๘๑  ลงวันที่  ๖  มกราคม  ๒๕๔๒)   ดังนั้น  เมื่อจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา  ๑๓๘๒  แล้วจะขายอสังหาริมทรัพย์นั้นต่อไป  การนับระยะเวลาการได้มาเพื่อพิจารณาว่าอยู่ในข่ายที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่  จึงต้องเริ่มนับจากวันจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครอง  จนถึงวันจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์นั้นต่อไป  มิใช่เริ่มนับแต่วันที่ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง   กรณีเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วได้รับยกเว้นอากรแสตมป์ใบรับข้างต้น 

ที่มา://   Department of Lands